Los Hogares que tienen una vivienda en propiedad en España tienen el doble de renta que los que viven de alquiler y un patrimonio 33 veces superior al de los alquilados.
¿Quieres saber por qué?
Volvemos con un tema que hemos comentado en otras ocasiones pero que nos parece muy interesante de cara a explicar la evolución de nuestro patrimonio en el tiempo.
Como las buenas decisiones deben estar basadas en datos, partimos de la ‘Encuesta de consumo y finanzas de los hogares’, coordinada por el Banco Central Europeo, que ofrece una radiografía muy completa del Patrimonio de los hogares de los países de la UE, tanto financiero como no financiero, incluso teniendo en cuenta vehículos y negocios propios, así como todo el detalle de los activos financieros, inmuebles, deuda e ingresos. Es decir, todo lo que nosotros miramos y cuidamos en Barua.
Las principales conclusiones del mismo para España, son las siguientes:
- El 74% de los hogares es propietario de la vivienda en la que vive, habiéndola adquirido en su inmensa mayoría usando una hipoteca, además el porcentaje que representan los activos inmobiliarios sobre el total de los activos de los hogares españoles es del 70% . Esto ya lo conocíamos de nuestro artículo anterior sobre la Encuesta Financiera de las familias que realiza el Banco de España.
- Los Hogares que tienen una vivienda en propiedad en España tienen el doble de renta que los que viven de alquiler y un patrimonio 33 veces superior al de los alquilados (debido en gran medida al valor de la vivienda), una desigualdad que supera la media europea. Esta brecha se ha aumentado en España en el tiempo y es mayor que en otros países
- El patrimonio de los españoles que tienen una vivienda en propiedad es de 395.500 euros de media, lo cual sitúa a los propietarios sin hipoteca en el grupo del 20% más rico del país. Más cercano a la realidad es el valor mediano, que cifra en 200.800 euros la riqueza de los que ya han pagado su casa. Si el inmueble está hipotecado, el patrimonio desciende a los 114.800 euros. Y el salto más grande llega con los que viven de alquiler, cuya riqueza mediana es de 6.100 euros.
- Dicho de otra forma, los propietarios en España tienen un patrimonio 33 veces superior al de los alquilados, una desigualdad que supera la media europea, donde la riqueza se multiplica por 25 si tienes pagada la casa. Las diferencias según el régimen de tenencia de la vivienda son más acusadas en España que en Alemania, Grecia, Francia o Italia, pero están por debajo de las que se registran en Portugal, Bélgica o Irlanda.
- Pero, además del patrimonio, también los ingresos anuales son muy distintos si se tiene casa o se vive de alquiler. Quienes pagan su renta mensual ganan al año unos 17.400€ en España, teniendo en cuenta la mediana, mientras que los que pagan una hipoteca están en 33.800€, prácticamente el doble.
Viendo estos datos se nos ocurren las siguientes reflexiones y cuestiones:
– Parece que la cuestión es si compras o no compras casa, y si la compras tu patrimonio neto acaba siendo 33 veces superior con respecto a los que no han comprado.
¿Cómo se explica está diferencia en la evolución del Patrimonio entre el que compra y el que vive alquilado?:
1. El que compra casa tiene de partida casi el doble de renta que el que no compra (33.800€ vs. 17.400€).
2. El que compra casa con hipoteca se beneficia del efecto de apalancamiento financiero positivo: el valor de la vivienda, sube más que el coste de la hipoteca y además tiene efecto “apalancamiento”, ya que se mete en una inversión de importe mucho mayor que si solo metiera “equity” (la entrada para la casa que pones con tus fondos propios), de hecho el equity suele ser un 20-30% de la inversión y la hipoteca el 70-80%, con lo que en lugar de invertir solo la entrada de la casa, inviertes 4 veces más, en un activo (la vivienda), que se revaloriza en el tiempo.
Este efecto apalancamiento es imposible de replicar si tu ahorro no lo destinas a comprar una vivienda, porque ningún banco te da 4 veces la cantidad que tu inviertes para que compres bolsa, fondos o cualquier otro activo no inmobiliario.
Veámoslo con un sencillo ejemplo: si tú quieres comprar una casa, tú inviertes 100.000€ y el banco te da una hipoteca de 400.000€ para que te compres una casa de 500.000€. Si en lugar de comprarte una casa, le dijeras al banco que quieres destinar los 100.000€ a comprar fondos de inversión o acciones en bolsa, en ningún caso te va a decir el banco que te presta 400.000€ para que compres 500.000€ en fondos de inversión o bolsa.
En la medida en que vaya subiendo el valor de tu vivienda y vayas pagando tu hipoteca (reduciendo tu deuda), tu patrimonio se va incrementando en consonancia.
En estas condiciones, es imposible que el ahorro financiero, pueda competir con el ahorro inmobiliario (por el efecto apalancamiento positivo de la Hipoteca).
3. Los que no compran casa, destinan gran parte de sus ingresos a pagar el alquiler y disponen de menos recursos para destinar al ahorro y además no tienen el efecto del apalancamiento financiero del que compra una vivienda con hipoteca.
La conclusión parece clara, la diferencia en la evolución de tu patrimonio neto es cuestión de si tienes o no tienes casa y de si la has comprado con hipoteca y por tanto has conseguido el efecto del apalancamiento financiero, dado los bajos costes de las hipotecas y la evolución del precio de la vivienda en plazos largos.
El tema del apalancamiento financiero (hipoteca sobre vivienda), genera una asimetría con otras inversiones, que hace que sea muy difícil competir con ella y parece que los españoles son conscientes de ello ya que destinan el 70% de sus activos a viviendas.
El tema es que el que está de alquiler no puede competir con el que está hipotecado, el de alquiler destina mucho dinero a pagar la renta (un mero gasto), no le queda capacidad de ahorro e inversión y además su inversión no tiene el efecto del apalancamiento de la hipoteca.
Según los datos del BCE el 74% en España es propietario de la vivienda en la que vive y solo un 26% no es propietario de vivienda, con lo que los hechos demuestran que los españoles son conscientes de lo que supone ser propietario de una casa en términos de su efecto sobre el patrimonio.
La cuestión es, ¿cuánto durará el ciclo positivo de la vivienda dada la demografía que tenemos en España? Para responder a esta pregunta te invitamos a que leas nuestro artículo: “¿Por qué las viviendas se han encarecido tanto en España? ¿Tiene sentido? ¿Podemos esperar que esta tendencia siga siendo así en el futuro?”
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