Vender o alquilar mi vivienda en mi jubilación

Hay numerosas soluciones más allá de la venta o alquiler de la vivienda y todas ellas deberían ser consideradas a la hora de tomar una decisión tan importante. A continuación, os enumeramos todas las alternativas disponibles respecto a tu vivienda. Posteriormente detallaremos cada una de ellas y las compararemos con un sencillo ejemplo.

Hay varias razones por las que nos planteemos vender nuestra casa

• Necesitamos liquidez
• La casa se nos ha quedado grande o tenemos muchos gastos de luz, calefacción, comunidad
• Queremos ir a vivir a otra población con precios más bajos y obtener un colchón de dinero

La venta de nuestra casa tiene una serie de consecuencias que debemos valorar:

• Impacto emocional: dejamos una casa en la que probablemente hayamos vivido muchos años y tengamos muchos recuerdos de los que no es fácil desprenderse
• Si además nos trasladamos a vivir a otra población tendremos el añadido de ese nuevo cambio
• Es una decisión irreversible, una vez que vendamos nuestra casa no hay vuelta atrás
• Dejamos de ser propietarios de una vivienda. Con lo que eso supone, ya que para la mayoría de españoles gran parte de nuestro patrimonio se concentra en la vivienda. Tenemos la convicción que al tener una casa en propiedad nunca nos va a faltar un sitio en el que estar, por lo que desprenderse de la misma supone un gran cambio en nuestra mentalidad y también en nuestra estructura patrimonial
• Ese cambio se puede minimizar comprando una casa más pequeña, mejor adaptada a nuestra situación y que además sea más barata. Seguimos siendo propietarios de una casa con la confianza que eso nos genera

Una vez tomada la decisión de venta deberemos a su vez determinar qué es lo que vamos a hacer con el dinero obtenido y dónde vamos a vivir los próximos años. Aquí aparecen una serie de alternativas, como pueden ser:

• Compramos una nueva vivienda más barata, en la misma o en otra población.
  Como ya hemos comentado, seguimos siendo propietarios de una vivienda. Además fiscalmente si no llegamos a los 65 años y tenemos una plusvalía importante en la venta podemos ahorrarnos una buena cantidad de impuestos comprando una nueva casa, aunque sea más barata.

• Decidimos vender nuestra vivienda e ir a vivir en alquiler.
  Entonces tenemos que tener en cuenta que el dinero que obtengamos en la venta tiene que ser suficiente para pagar todos los años de alquiler restantes. El alquiler va a aumentar nuestros gastos y tenemos que calcular de forma precisa cuánto dinero podemos destinar al alquiler para evitar problemas en el futuro. En este sentido recomendamos que utilices nuestro simulador donde puedes hacer varios escenarios de los ahorros que necesitas en función de los gastos que vas a tener.

• Una forma de reducir los gastos de alquiler es optar por compartir piso con otras personas. El portal Duuo se ofrece como una solución para encontrar gente con quien compartir.

Otra consideración importante en esta alternativa es definir cómo invertir de forma adecuada todo el dinero proveniente de la venta, para que los ahorros obtenidos no disminuyan y podamos hacer frente a nuestros gastos de alquiler con el paso de los años.

• Optamos por acceder a una residencia de mayores, pública o privada.
  La tercera alternativa sería vender nuestra vivienda para acceder a una residencia de mayores. En este caso tenemos las mismas implicaciones de ingresos necesarios con la venta y los gastos que podemos asumir en la residencia (se pueden valorar los distintos escenarios en el Simulador). También se presenta la misma necesidad de acertar en la estrategia de inversión del dinero de la venta.

En este caso no dejamos de ser propietarios de nuestra vivienda pero la ponemos en alquiler para obtener ingresos. Seguimos manteniendo nuestro patrimonio inmobiliario pero podemos hacer un uso más eficiente del mismo de esta forma.

Nuestra casa puede que se nos haya quedado grande, que tenga escaleras, que los gastos de mantenimiento, suministros o comunidad sean altos. Entonces puede que tenga más sentido ir a vivir a una vivienda más adecuada a nuestra situación actual y futura. Además es una decisión reversible.

Los principales aspectos que tenemos que tener en cuenta son:

• Contrato de alquiler: debemos asesorarnos correctamente a la hora de firmar el contrato de arrendamiento
• No podemos dar por garantizados los ingresos: por un lado están sujetos a que el inquilino nos pague y renueve el contrato a lo largo de los años. Por otro lado debemos ser capaces de volver a alquilarlo en las mismas condiciones en caso de que perdamos a nuestro inquilino. Además tenemos que tener en cuenta que seguiremos destinando dinero a mejoras, reparaciones o gastos de comunidad que nos corresponden a nosotros
  Hay determinadas empresas que se hacen cargo de la gestión de los inquilinos y que garantizan el pago del alquiler, por lo que podemos evitar esas molestias pero obviamente con un coste asociado
• Es una decisión reversible en determinadas circunstancias: en caso de que queramos volver a vivir a nuestra casa tenemos que revisar las condiciones de disolución del contrato de alquiler
• Esta alternativa tiene también un impacto emocional ya que dejamos de vivir en nuestra casa, aunque el impacto es menor que en el caso de venta de la propiedad

Una vez tomada la decisión de alquiler el siguiente paso es determinar qué hacemos con los ingresos que obtenemos:

• Podemos ir a vivir a otra casa alquilada
• Optamos por ir a vivir a un piso compartido
• Consideramos acceder a una residencia de mayores ya sea pública o privada

En todos estos casos tendremos un gasto mensual que necesitaremos cuadrar con los ingresos obtenidos por el alquiler de nuestra vivienda. Estas cuentas son bastante más sencillas que en la opción de venta de nuestra vivienda, donde necesitábamos invertir correctamente los beneficios de la venta y estimar todos los gastos futuros para evitar problemas.

Ahora básicamente buscaremos una nueva casa, piso compartido o residencia cuyos gastos sean algo menores que los ingresos que obtenemos por el alquiler de nuestra casa.

La Hipoteca Inversa es un producto financiero que permite al propietario de una vivienda obtener una cantidad de dinero utilizando su casa como garantía. El propietario sigue siendo dueño de su casa y puede continuar viviendo en ella.

La cantidad recibida puede ser un importe único en el momento de la contratación, un importe en forma de mensualidades, o una combinación de ambos (parte al inicio y parte en mensualidades). El dinero que se obtiene no hay que devolverlo en forma de cuotas mensuales, sino únicamente cuando el propietario fallezca o decida cancelar el contrato. No hay amortización periódica como en una hipoteca normal.

Es un producto regulado por la Ley 41/2007 para permitir a los mayores utilizar parte de su patrimonio inmobiliario con el fin de aumentar sus ingresos.

Es una alternativa que sobre el papel tiene muchas ventajas:

• Es una forma rápida de obtener ingresos por nuestra vivienda sin dejar de ser propietarios y sin tener que abandonarla
• El préstamo recibido no hay que devolverlo hasta el fallecimiento o si decidimos cancelarlo anticipadamente, es por tanto reversible y cancelable en cualquier momento
• Los herederos pueden disfrutar de la vivienda una vez devuelto el préstamo
• La forma de pago es flexible, pudiendo recibir una cantidad al inicio, una mensualidad o una combinación de ambas
• Las cantidades recibidas en forma de cuota mensual no tributan como renta y no se pagan impuestos
• Las tasas notariales y registrales son menores que en una hipoteca normal

Los aspectos menos ventajosos son:

• El tipo de interés que nos cobra la entidad financiera, que implica que al devolver el préstamo tengamos que revertir la cantidad recibida más los intereses
• Es necesario ser mayor de 65 años y ser propietario de una vivienda sin cargas pendientes (aunque puede usarse el importe recibido para cancelar dichas cargas)

Pero la mayor desventaja es que hay pocas entidades que ofrecen dicho producto y generalmente la cantidad recibida es bastante baja. Es una gran idea para aumentar ingresos sin tener que vender nuestra casa, pero en la práctica el dinero recibido no suele ser muy elevado por lo que en muchas ocasiones no nos solucionará los problemas.

En este caso el propietario vende su vivienda, pero puede seguir viviendo en ella. A diferencia de la hipoteca inversa, la persona deja de ser propietaria de su vivienda, que pasa a manos del nuevo comprador, el cual no podrá disfrutar de ella hasta que el vendedor fallezca.

Se formaliza un contrato ante notario en el que el propietario vende la nuda propiedad de su vivienda y a cambio recibe una cantidad única en la firma. El vendedor podrá seguir viviendo en ella sin tener que pagar los gastos inherentes al propietario, como son los gastos de comunidad, derramas o el Impuesto de Bienes Inmuebles.

Su principal ventaja es que se obtiene una mayor cantidad por la venta que en el caso de la hipoteca inversa. Pero tiene varias desventajas: es una operación que no es reversible, no se puede cancelar y los herederos no pueden restituir el dinero y mantener la vivienda, como sucede en el caso de la hipoteca inversa.

La cantidad obtenida en la venta dependerá de la edad del propietario, ya que si todavía tiene una esperanza de vida de bastantes años por delante, el capital a recibir será menor que si nos quedan menos años. Como norma general, las pocas operaciones que se realizan de este tipo, los propietarios son personas de más de 75 años y la vivienda suele estar bien ubicada en una capital de provincia. Fuera de esos términos es difícil encontrar inversores interesados.

Es una alternativa muy similar a la venta de Nuda Propiedad, pero en este caso el vendedor en lugar de recibir una cantidad fija en la firma del contrato percibirá una renta vitalicia. Podrá seguir disfrutando de su vivienda hasta que fallezca y obtendrá todos los meses una renta fija que complementará sus ingresos.

El importe recibido dependerá lógicamente del valor de la vivienda, pero también de la esperanza de vida del vendedor: cuanto mayor sea su esperanza menor será la cantidad por ingresar. En algunas ocasiones se puede establecer un plazo máximo de obtención de la renta.

En este caso el propietario vende su vivienda, pero puede seguir viviendo en ella con la condición de pagar un alquiler. El vendedor recibe una cantidad importante en el momento de la venta (que puede ser cercana a la tasación de la vivienda) pero a cambio tendrá que pagar una renta mensual al nuevo propietario en concepto de alquiler.

Esta alternativa es bastante reciente y surge por el interés de algunos inversores en adquirir determinadas viviendas y a su vez obtener una rentabilidad por las mismas, al recibir un ingreso mensual en concepto de alquiler.

Finalmente, la mayoría de estas operaciones tiene lugar en capitales de provincia sobre viviendas con buena ubicación.

Esta alternativa permite, previa valoración, el intercambio directo de todo tipo de inmuebles: casas, pisos, apartamentos, etc. facilitando, de este modo, la adquisición de una vivienda.