La Ley de Arrendamientos de 2023 tiene importantes implicaciones y mueve la tuerca una vuelta más a favor del arrendatario. Presta atención a los límites de rentas, la definición de zonas tensionadas y en general a las restricciones de los derechos del propietario en favor del inquilino. Si tienes una vivienda en alquiler o tienes pensado comprar una, no dejes de leerlo.
El BOE del 25 de mayo de 2023 publicó la Ley por el derecho a la vivienda que entró en vigor el 26 de mayo de ese mismo año, salvo en el apartado referente a los incentivos fiscales en IRPF para el arrendador de vivienda, que entraron en vigor el 1 de enero de 2024.
En este artículo resumimos los principales cambios que trae la Ley para los propietarios e inquilinos:
Límites de rentas, nuevas prórrogas obligatorias, recargos en casas desocupadas, cambios en beneficios fiscales, retrasos en procesos de desahucio, información necesaria en compra y alquiler de casas, etc.
Prestad por favor atención a un detalle importante, los principales cambios en alquileres de vivienda nueva están supeditados a que cada comunidad autónoma defina sus zonas de mercado tensionado.
La nueva ley apuesta por la rehabilitación y la mejora de las viviendas existentes, así como por la formación de parques de vivienda pública y de vivienda asequible incentivada. Empezando por hacer un inventario de todas esas viviendas y con el objetivo de que en 20 años supongan al menos el 20% del parque residencial en las zonas de mercado tensionado.
Además, trata de cumplir con el reparto constitucional de competencias entre el Estado y las comunidades autónomas en materia de suelo y vivienda. Aunque no descartamos que alguna comunidad autónoma promueva un procedimiento ante el Constitucional o simplemente decida no aplicar alguna de las medidas que la Ley contempla como posibles. Esto puede dar lugar a una diferente aplicación regional de la nueva ley.
A continuación destacamos las principales novedades:
1. Ampliación de las zonas tensionadas en el mercado del alquiler
2. Nueva definición de grandes tenedores
3. Límite de la actualización anual del alquiler eliminando el IPC
4. Regulación del precio de los alquileres en zonas tensionadas en nuevos alquileres
5.Traslado de los honorarios de la inmobiliaria del inquilino al casero
6. Prohibición de aumentar el precio del alquiler con gastos extras
7. Prohibición de “acuerdo entre las partes” contrarias a la Ley de Vivienda
8. Medidas de protección frente a los desahucios
9. Beneficios fiscales para propietarios
10.Recargo del IBI para viviendas vacías
11. Imposibilidad de cambiar la calificación de vivienda pública
12. Aumento de la oferta del alquiler con la vivienda asequible incentivada
Procedemos a desarrollar cada una de ellas en detalle:
1. Ampliación de las zonas tensionadas en el mercado del alquiler
En el Artículo 18 de la ley indican que “Las Administraciones competentes en materia de vivienda podrán declarar, de acuerdo con los criterios y procedimientos establecidos en su normativa reguladora y en el ámbito de sus respectivas competencias, zonas de mercado residencial tensionado a los efectos de orientar las actuaciones públicas en materia de vivienda en aquellos ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población”.
La declaración de un barrio o un municipio como “zona tensionada” dependerá de cada Comunidad Autónoma, incluyendo en la revisión al Ayuntamiento del municipio donde se estén estudiando estas zonas.
Para declarar una zona tensionada de alquiler se deberá cumplir, al menos, una de estas dos condiciones:
– Que el coste medio de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares.
– Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada.
La determinación de zonas tensionadas podrán ser desde distritos censales como microzonas y hasta zonas tan amplias como hasta Comunidades Autónomas enteras, siempre que cumplan con una de estas dos condiciones.
2. Nueva definición de grandes tenedores
En el Artículo 3, 2ºK) la ley indica que “Gran tenedor: a los efectos de lo establecido en esta ley, la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Esta definición podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa”.
Se hará una distinción entre grandes y pequeños propietarios en las zonas tensionadas.
– Grandes tenedores: serán aquellas personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad 5 o más viviendas en zonas tensionadas o hasta 10 viviendas (o 1.500 m2) en zonas no tensionadas.
– Pequeños propietarios: serán aquellas personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad menos de 5 viviendas.
3. Límite de la actualización anual del alquiler eliminando el IPC
Tal y como se indica en la Disposición final 6º de la ley publicada en el BOE, la actualización de los precios de los alquileres dejará de estar vinculada al IPC y se actualizarán de la siguiente manera:
– Durante 2023: la actualización del precio del alquiler será de un máximo del 2%
– Durante 2024: las actualizaciones de los alquileres se verán limitadas a un máximo de un 3%
– A partir de 2025: para enero 2025 se creará un nuevo índice de referencia por el cual se actualizarán todos los alquileres y que será más estable e inferior al IPC.
Aunque habrá excepciones, tal y como indica la ley ” En el caso de que el arrendador no sea un gran tenedor el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de dicha actualización” o del 3% a partir del próximo año y, en el caso de que sea un gran tenedor, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes, sin que la variación anual de la renta pueda exceder el 2% o el 3% indicado según el año.
4. Regulación del precio de los alquileres en zonas tensionadas en nuevos alquileres
En la Disposición final primera, parte 3, los precios de los alquileres de los nuevos contratos, independientemente de si son de grandes o pequeños propietarios, estarán regulados y topados.
“En los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la presente ley en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado […] la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior”.
Esta medida tiene como objetivo contener y reducir el precio de las viviendas de alquiler y no se aplicará en zonas no declaradas tensionadas.
Estos topes se establecerán, dependiendo de la modalidad de contrato y de quién sea el propietario (pequeño o gran tenedor):
– Para pequeños propietarios: el precio del nuevo contrato de alquiler será el mismo del contrato de alquiler anterior sumando la actualización del precio según el índice vigente en ese momento (2% durante 2023 y 3% durante 2024).
– Para grandes tenedores: mediante la aplicación del índice de contención de precios el cual todavía está por definir.
Esta ley también contempla la inclusión de nuevas viviendas de alquiler en el mercado dentro de estas zonas tensionadas, las cuales también estarán limitadas en precio según las competencias de cada Comunidad Autónoma.
Existen algunas excepciones en las que el precio del nuevo contrato de alquiler podrá subir hasta un 10% más en comparación con el contrato anterior si, por ejemplo, se han hecho obras de rehabilitación, mejora de accesibilidad, etc.
5. Traslado de los honorarios de la inmobiliaria del inquilino al casero
La nueva normativa contempla en el Apartado 1 del Artículo 20 que “Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador”.
6. Prohibición de aumentar el precio del alquiler con gastos extras
La ley indica que en el precio del alquiler “sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior”.
7. Prohibición de “acuerdo entre las partes” contrarias a la Ley de Vivienda
Se eliminan las cláusulas que permitían la no aplicación de las medidas que contiene la Ley de existir un acuerdo entre las partes.
8. Medidas de protección frente a los desahucios
Esta nueva normativa tiene varias medidas para alcanzar la protección:
– Poner fin a los desahucios sin fecha predeterminada. Así, deberá ser obligatorio establecer una fecha y una hora para llevarlos a cabo.
– Se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, que aplazarán los procesos más de 2 años.
– Acceso obligatorio a los procedimientos de solución extrajudiciales para las personas vulnerables.
– Las CCAA podrán articular mecanismos propios de mediación y alternativa habitacional que consideren oportunos.
Se reconoce la capacidad de poder utilizar los fondos de los planes estatales de vivienda para ofrecer alternativas habitacionales para personas en riesgo de desahucio mediante alquileres sociales bonificados, realojamientos de personas en situación de vulnerabilidad o cualquier otra política.
9. Beneficios fiscales para propietarios
La Disposición final segunda, que regulará los beneficios fiscales a propietarios, entrará en vigor a partir del 1 de enero de 2024, de acuerdo con lo indicado en el BOE. Esta disposición indica que a los pequeños propietarios que tengan una vivienda en una zona declarada tensionada se les aplicarán incentivos fiscales en el IRPF para poner su vivienda en alquiler en zonas declaradas tensionadas de la siguiente manera:
-Bonificación 50% para todos aquellos propietarios que alquilen su vivienda.
– Bonificación 60% cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación.
– Bonificación 70%:
- Si se alquila por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años
- Si se destina la vivienda “al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica”.
– Bonificación 90%: si “en el que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5% en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior”.
10. Recargo del IBI para viviendas vacías
A través de la disposición final tercera se modula el recargo a los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente. Para incentivar el alquiler de estas viviendas a aquellas que lleven vacías más de dos años para propietarios con más de cuatro viviendas en el mismo municipio, el Gobierno permitirá a los Ayuntamientos que puedan aumentar la tasa del IBI para viviendas que estén vacías con un recargo de hasta el 150%.
11. Imposibilidad de cambiar la calificación de vivienda pública
En el Artículo 16 se indica que las viviendas protegidas que se promuevan sobre suelos cuyo destino sea el de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública estarán sometidas a un régimen de protección pública permanente que excluya la descalificación, en tanto se mantenga la calificación de dicho suelo. Además, se establece la calificación indefinida de la vivienda protegida.
12. Aumento de la oferta del alquiler con la vivienda asequible incentivada
A través de su Artículo 17 indican que con objeto de incrementar la oferta de vivienda a precios adecuados a la situación económica de los hogares en cada entorno territorial, los poderes públicos, en el ámbito de sus respectivas competencias, podrán impulsar la existencia de viviendas asequibles incentivadas, que estarán sujetas, con carácter orientativo y sin perjuicio de lo que establezcan al respecto las administraciones competentes.
Si queréis todo el detalle, os animamos a que visitéis este magnífico artículo de Fotocasa que hemos utilizado en nuestro análisis: (https://www.fotocasa.es/fotocasa-life/general/nueva-ley-de-vivienda/)
En conclusión como ya vivimos en la anterior ley de vivienda de 2019 y en esta última de 2023, el gobierno socialista apoyado por Podemos y Sumar sigue promoviendo leyes que limitan los derechos de los propietarios y lo único que consiguen es limitar la oferta de viviendas en alquiler y subir los precios del alquiler a lo largo de la geografía española.
Cualquiera que tenga un mínimo sentido común, ya no pedimos que tenga unos mínimos conocimientos económicos, sabe que la mejor actuación que puede hacer un gobierno es dejar actuar al mercado, garantizando una libre competencia. Todo lo que sea intervenir el libre mercado, generará excesos y aberraciones que cada día serán más difíciles de corregir, ejemplos sobran en la historia.
Como ya hemos comentado en nuestro artículo: “Las leyes del Suelo en España: ¿tiene sentido convertir un activo abundante en esta “España Desierta”, en un recurso artificialmente escaso y caro?” (https://baruagrupo.es/las-leyes-del-suelo-en-espana-tiene-sentido-convertir-un-activo-abundante-en-esta-espana-desierta-en-un-recurso-artificialmente-escaso-y-caro/), la solución pasa por promover la liberalización del suelo, para que se puedan construir viviendas más asequibles, aumentando la oferta disponible y en consecuencia más gente pueda acceder a ellas a unos precios razonables.
Como véis las novedades son relevantes y las debemos tener muy en cuenta a la hora de firmar un contrato de alquiler o comprar una vivienda con la intención de alquilarla.
Esta es solo nuestra opinión desde Barua. Como siempre decimos, Barua es tu Comunidad, y te invitamos a que compartas tu opinión en el apartado “Deja tu comentario” al final de esta página o en el Foro correspondiente en la sección de Foros.
