En este artículo le damos una vuelta de tuerca más a las razones que explican la evolución de la vivienda en España, sus implicaciones para nuestra economía y si es previsible que este comportamiento se mantenga de cara a futuro.
Con este objetivo, continuamos nuestra reflexión sobre las implicaciones que tiene para la economía española, nuestra afición por la inversión en inmuebles.
Como recordareis en nuestro artículo “Ahorro en ladrillos: los españoles invertimos en inmuebles. ¿Por qué el Español es tan aficionado al ladrillo? ¿Ha sido el ladrillo mejor inversión que otras? ¿Lo será en el futuro?”, analizábamos en profundidad porqué el ahorro de los españoles está concentrado principalmente en “ladrillos”, cómo comparaba esta cifra con la de otros países europeos y con EEUU y qué implicaciones tenía en términos de crecimiento económico.
En esta ocasión seguiremos ahondando en las consecuencias de este comportamiento tan patrio y nos preguntaremos por las perspectivas del sector inmobiliario en España de cara al futuro.
– Recordemos algunos datos:
Echemos un vistazo a la evolución del precio medio de la vivienda en España en las últimas décadas:
Como podemos observar, el precio de la vivienda en España prácticamente se multiplicó por 3 desde 2002 a 2008, pero en 2023, a pesar de la recuperación, todavía se encontraba un 20% por debajo de máximos.
Reflexionemos por un momento sobre algunos factores que han tenido un protagonismo fundamental en la evolución del precio de la vivienda en las últimas décadas en España:
1. Evolución de la Población en España: el principal factor que explica la demanda de inmuebles es el crecimiento de la población. Si hay más gente, habrá mayor demanda de viviendas, es así de simple. Lógicamente ese incremento de población debe verse acompañado por un adecuado nivel de renta para que esos nuevos compradores potenciales puedan pagar una vivienda.
- La población en España en 1900 era de 18.5 MM de personas, desde entonces no ha dejado de crecer, alcanzando los 30MM en 1959 y los 40MM en el año 2000, para situarse en los 47MM en 2020. Gran parte del incremento de población desde 2000 a 2020 (7MM) se explica por el crecimiento de la población de extranjeros que ha pasado de ser menos de 1 millón de personas en el año 2000 a más de 5 millones en 2020.
- Las proyecciones que hace el INE de cara a los próximos 50 años son las siguientes:
España ganaría menos de 5 millones de habitantes en los próximos 15 años y menos de seis millones hasta 2070, si se mantuvieran las tendencias demográficas actuales, claro. Según estas predicciones, este pequeño incremento de la población se debería a la entrada de inmigrantes, ya que el crecimiento de la población española sería negativo en todo este periodo. La población de 65 y más años supondría el 26,5% del total en el año 2035.
Por tanto un ritmo de crecimiento prácticamente despreciable en relación con el que hemos visto en los últimos 50 años, en los que la población pasó de 33.8 MM en 1970 a 47MM en 2020.
En consecuencia, el crecimiento de la población que ha sido determinante para explicar la demanda de vivienda en España en el pasado, no parece que vaya a mantenerse en los próximos años.
2. Inversión en inmuebles por parte de los españoles: 70% de los activos totales.
Según la última encuesta del Banco de España, los españoles invertimos más del 70% de nuestros activos en inmuebles, de modo que nuestra afición por el ladrillo se ve constatada en hechos:
- La vivienda es el activo más importante de las familias, ya que representa el 41,9% del valor de los activos totales. El 74% somos propietarios de la vivienda en la que vivimos.
- A continuación de la vivienda, el activo de mayor peso lo constituyen otras propiedades inmobiliarias, que representan el 27,8% de los activos totales. El 45% de los hogares son propietarios de estos activos inmobiliarios, que no son su vivienda principal. Más concretamente, un 32,6% posee una vivienda que no es su vivienda principal, seguido, en orden de importancia, de un 12,6% que posee solares y fincas.
Por otra parte, los activos financieros solo representan un 20% de nuestros activos totales. Destacando la baja inversión en fondos de inversión (2,4%), bolsa (2%), acciones no cotizadas y participaciones (2%) y planes de pensiones (2,8%). Claramente nuestro ahorro lo destinamos a inmuebles.
Como podemos ver claramente, nuestro ahorro lo destinamos a inmuebles.
– En términos de deuda, ésta representa el 11,4% del total de nuestros activos y el 62% de la misma representa lo que nos falta de pagar de hipoteca:
- El 38% de los hogares propietarios de una vivienda, está pagando una hipoteca.
- La cifra de deuda (11,4%) puede parecer baja y en gran medida se explica por el envejecimiento de la población española, ya que la población senior representa un segmento de la población muy relevante, que ya ha pagado sus deudas y no se endeuda más.
- La deuda se concentra en el segmento de edad de 35 a 44 años, que son los recién hipotecados, que todavía apenas han devuelto principal de sus deudas.
- Los hogares endeudados destinan un 15,6% de sus ingresos brutos al pago de sus deudas, aunque este porcentaje es mucho mayor para los hogares de menores ingresos y para los más jóvenes.
¿Cómo comparan estos datos con los de otros países desarrollados?
El porcentaje de americanos que son propietarios de su vivienda es del 64% comparado con el 74% de España.
Si los comparamos con los datos europeos, en 2018, en la EU-27, los porcentajes iban desde el 51,4 % en Alemania al 96,4 % en Rumanía; la media de la EU-27 fue del 70%.
De acuerdo con el último estudio de la Fed :
- La inversión de las familias americanas en vivienda es del 30% de sus activos frente al 70% de los españoles.
- Los activos financieros de los hogares americanos representan el 40% de sus activos frente al 20% de los españoles.
Como hemos comentado en anteriores artículos, estos datos explican en gran medida las razones por las cuales los países que destinan una menor proporción de su ahorro y su capacidad financiera al sector inmobiliario, que no deja de ser un sector de bajo valor añadido, y en su lugar destinan una mayor proporción de éstos a sectores de mayor valor añadido, como la nueva economía, la tecnología, la biomedicina, la investigación, alcanzan mayores tasas de crecimiento económico y mayores cotas de bienestar económico.
No parece que tenga mucho sentido que en los tiempos que vivimos, con todos los avances tecnológicos de los que disfrutamos en esta nueva economía, destinemos tanta proporción de nuestro patrimonio a inmovilizar nuestros recursos en “cuatro paredes” para el resto de nuestros días.
3. Evolución de las Tasas de Inflación. Echemos un vistazo a la evolución de la inflación en las últimas décadas:
Podemos observar cómo hemos pasado de inflaciones con máximos cercanos al 30% anual en la década de los 70, a las cercanas inflaciones negativas (IPC anual en septiembre 2020: -0.4%) aunque ésta haya repuntado violentamente como consecuencia del Covid-19 y la guerra de Ucrania. Lógicamente gran parte de la subida del precio de los inmuebles se ha debido a las altas tasas de inflación que hemos vivido en España en el pasado.
Con una inflación muy baja e incluso negativa en años recientes, a pesar de la abrupta subida actual, parece que las perspectivas de baja inflación se mantienen de cara a futuro y por tanto no parece que ésta vaya a contribuir a la subida del precio de los inmuebles como lo hizo en el pasado.
4. Otros factores relevantes: existen también otros factores que han tenido una importancia fundamental en el comportamiento de la inversión y en la evolución del precio de la vivienda en España en las últimas décadas, como han sido:
- la incorporación de la mujer al mundo laboral
- el incremento de renta que este factor ha supuesto en los hogares españoles
- la mejora en la accesibilidad a las hipotecas de una gran parte de la población que en el pasado no podían solicitar una hipoteca
- la bajada de los tipos de interés de las hipotecas, pasando de tasas por encima del 20% a las tasas recientes en el entorno del 1-3%.
Por no hablar de las sucesivas Leyes del Suelo, que han convertido un activo muy abundante en nuestro país (nuestra España Desierta) en un activo artificialmente escaso y caro, pero de este tema hablaremos en un próximo artículo.
En conclusión, ¿crees que todos estos factores que explican el comportamiento pasado del precio de la vivienda en España van a tener la misma evolución en el futuro? No parece que ninguno de ellos pueda volver a tener un impacto tan positivo como lo tuvo en el pasado, de cara a futuro.
¿Tiene sentido que destinemos casi todos nuestros ingresos de una vida entera a comprar una vivienda “eternamente” hipotecados?
Con estas perspectivas de cara a futuro y con una nueva economía con un enorme desarrollo tecnológico y profundamente dinámica y cambiante, no parece muy sensato inmovilizar gran parte de nuestros recursos en cuatro paredes.
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