¿Quiénes se han visto beneficiados por estas leyes y quiénes se han visto perjudicados? En este artículo entramos en detalle en la razón principal por la que resulta tan caro comprar una vivienda en España: el suelo.
Analizamos:
– la superficie disponible para edificar que existe en España
– las leyes que restringen su construcción
– el efecto que éstas tienen sobre el precio de la vivienda
– quiénes son los principales beneficiados de que no se liberalice el precio del suelo
– cómo esta situación es completamente diferente en los países de nuestro entorno
– por qué todo esto no tiene visos de cambiar, a pesar del perjuicio que supone para sus ciudadanos
1. El suelo: el factor clave.
Comenzaremos hablando de un elemento crucial a la hora de construir una vivienda: el suelo.
El valor del suelo es el factor más determinante a la hora de explicar las diferencias de precios entre los diferentes inmuebles. Los “ladrillos” en sí, son iguales los pongas donde los pongas, la diferencia está en la ubicación del suelo donde vayamos a construir. Como dicen los anglosajones, a la hora de comprar un inmueble, lo que tienes que tener realmente en cuenta es su ubicación: location, location, location!!
Esto explica el valor de los suelos y de los inmuebles en ubicaciones privilegiadas, en ciudades o enclaves naturales, 1 ª línea de mar, etc.., se trata simplemente de la ley de la oferta y la demanda. Pero cuando tenemos abundancia de suelo en ubicaciones razonables sin ningún tipo de atractivo especial, el precio de estos suelos, debería ser más que asequible. La realidad es que en España esto no ocurre, en este artículo te explicamos porqué.
El suelo, un recurso abundante en España:
Basta con darse una vuelta en coche o en avión por nuestro querido país para constatar la abundancia de suelo que tenemos y lo despoblada que esta nuestra geografía.
Pero pongamos cifras a esta impresión:
La superficie terrestre de España asciende a unos 50 millones de hectáreas, de las que la superficie forestal (bosques más matorral) ocupa el 53,1%, lo que nos sitúa en el segundo país de la Unión Europea por detrás de Suecia en bosques, según los indicadores ambientales presentados por el Ministerio de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente.
Este estudio señala que de los 50 millones de hectáreas de superficie total de España el 36,7% están ocupadas por bosques; el 28% por tierras de cultivo; el 16,4% por matorral y suelo desnudo; el 13,9% por pastizales y el 5% restante por superficies edificadas, carreteras o vías de tren.
Del total, la superficie protegida terrestre y marina en España -dentro de la Red Natura 2000 y Espacios Naturales Protegidos -alcanza 23,4 millones de hectáreas.
Además, el 40,5% de la superficie forestal en España está protegida (11,2 millones de hectáreas).
¿Cómo compara nuestra superficie edificada con la de nuestros vecinos europeos?
Como decíamos anteriormente, el 5% del total de la superficie que ocupa España se ha dedicado a la construcción de edificios y otros espacios, como aparcamientos e infraestructuras, carreteras o vías de tren. España ocupa el 13º lugar en el ranking de países de la Unión Europea con mayor superficie construida y el séptimo si se tienen en cuenta los porcentajes coincidentes en algunos países, según datos de la agencia europea Eurostat.
Malta ocupa el primer lugar con un 33% de su superficie construida. Le siguen Bélgica (13%) y Luxemburgo y Países Bajos (ambos 12%). Alemania e Italia son los primeros grandes países con extensiones de territorio que aparecen en la lista con un 8% de su superficie construida. Reino Unido aparece con un 7%, mientras Francia se queda con un 6% de su superficie.
2. Pero, ¿por qué siendo el suelo en España un recurso tan abundante es tan difícil construir sobre él?
Sin duda una de las principales razones que explican esta cuestión son las sucesivas leyes del suelo que hemos vivido y sobre todo el poder de decisión que tienen en esta materia las Comunidades Autónomas, Ayuntamientos y organismos locales. Este poder de decisión ha sido refrendado en varias ocasiones por el Tribunal Constitucional derogando parcialmente diferentes leyes del suelo, que han tratado de limitar su poder en esta materia.
Empecemos con un breve repaso de las sucesivas leyes del suelo que hemos vivido en España en las últimas décadas:
Lo 1º es definir qué es la Ley del Suelo, para ello recurrimos a lo que nos dice Wikipedia:
La Ley del Suelo es una ley que regula los derechos y obligaciones de los propietarios de terrenos en España. Es la piedra angular del Derecho urbanístico, en tanto que regula el derecho a edificar y el valor del suelo. La primera ley del suelo española fue promulgada en 1956 y la más reciente data de 2007. Tras una reforma legislativa producida en 2015, la actual ley se ha refundido con la ley de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, con el nombre de Ley del suelo y rehabilitación urbana.
El poder de las Comunidades Autónomas en materia urbanística se ha visto respaldado en varias ocasiones por el Tribunal Constitucional, siendo la 1ª de ellas con la sentencia del 20 de marzo de 1997, en la que derogaría casi en su totalidad la 1ª ley socialista sobre el suelo de 1990/92.
Los recursos presentados por muchas Comunidades Autónomas se basaban en que la ley invadía sus competencias sobre ordenación del territorio. El tribunal entendió que el complejo sistema de etapas y redistribución de beneficios y cargas entre zonas, prefiguraba un modelo urbanístico que dejaba sin margen de diferenciación a las administraciones autonómicas. Únicamente reconocía competencias al Estado para determinar los derechos y deberes básicos, sin entrar a detallar las técnicas urbanísticas.
Por lo tanto el estado español infringía la constitución española en su Artículo 148.3, Competencias de las comunidades autónomas, Ordenación del territorio, urbanismo y vivienda».
En una 2ª sentencia 164/2001 el Tribunal Constitucional, derogaba parte de la Ley del Suelo del 98, la Ley de Aznar, que hasta el momento ha sido la única que promovía la liberalización del suelo, por invadir otra vez parte de las competencias de las Comunidades Autónomas y de los Ayuntamientos.
Así el Tribunal Constitucional tumbó prácticamente en su totalidad tanto la 1ª ley del suelo socialista, como la del Partido Popular.
Se culpó injustamente a la ley del suelo del 98, de Aznar, de ser el germen de la burbuja inmobiliaria posterior que vivimos en la 1ª década del siglo XXI, pero ésta no fue la causa, sino más bien las siguientes:
– la liberalización tan solo afectaba a la clasificación del suelo. La “parte mollar” – la asignación de usos, tipologías e intensidades – permaneció en manos de ayuntamientos y Comunidades Autónomas.
– la propia ley introducía una cláusula que la desvirtuaba, ya que autorizaba a las Comunidades Autónomas a declarar como no urbanizables aquellos suelos que se considerasen justificadamente inadecuados para el desarrollo urbanístico, con lo cual, éstas seguían manteniendo todo su poder a la hora de decidir.
– esta era una ley marco que posteriormente debía ser desarrollada por las Comunidades Autónomas, que no se apresuraron en amoldar su legislación a esta nueva ley.
– la puesta en práctica efectiva de esta ley requería la revisión y modificación de todos los planes de ordenación urbana de cada municipio, tarea que puede llevar años, incluso décadas.
Recordemos que por aquel entonces, en un contexto de gestión del urbanismo en el ámbito autonómico, entraron en escena las cajas de ahorros, terriblemente politizadas, que actuaban acompasadas con los gobiernos locales, que aprobaban los nuevos Planes de Ordenación urbanística.
Estas entidades concedieron hipotecas a diestro y siniestro, sin cumplir los criterios de solvencia pertinentes. Dado que inmediatamente después de conceder estas hipotecas, las titulizaban. De esta forma conseguían sacar este riesgo de su balance y se lo pasaban a inversores incautos, atraídos por una rentabilidad que no compensó en absoluto el riesgo que asumieron, cuando finalmente la tasa de morosidad se multiplicó al estallar la burbuja inmobiliaria.
Pero no nos distraigamos y volvamos otra vez a la ley de Aznar, una auténtica liberalización del suelo hubiera dejado sin valor la cotizada firma del concejal de urbanismo : el enorme poder que ejercen los ayuntamientos y autonomías en la atribución de derechos de edificabilidad hubiera desaparecido. Como bien recordamos la recalificación de terrenos fue el caldo de cultivo ideal para la corrupción, los favores bien pagados y los pelotazos.
Con todo esto en mente, parece fácil llegar a la conclusión de que eliminar el poder de la firma del concejal de urbanismo contribuiría no sólo a abaratar el coste del suelo, por el ahorro en plazos y en comisiones, muchas de ellas de dudosa legalidad, como también a reducir el protagonismo de la clase política, en un terreno en el que la ley de la oferta y la demanda del propio mercado debería ser el principal motor para su desarrollo y no las decisiones e intereses meramente políticos.
Una vez repasada nuestra historia reciente, volvemos a nuestro día de hoy, la ley que está vigente en la actualidad es La Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana de 2015 que trata de garantizar para todo el territorio estatal:
– la igualdad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales, relacionados con el suelo.
– el desarrollo sostenible, competitivo y eficiente del medio urbano, mediante el impulso y el fomento de las actuaciones que conducen a la rehabilitación de los edificios y a la regeneración y renovación de los tejidos urbanos existentes, cuando sean necesarias para asegurar a los ciudadanos una adecuada calidad de vida y la efectividad de su derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.
Una vez más, esta ley tampoco ha tenido como objetivo abaratar el precio del suelo en beneficio de los ciudadanos.
3. Después de haber repasado las leyes del suelo, si reflexionamos un poco sobre este tema, descubrimos que existen a priori, 3 colectivos que no saldrían bien parados con una auténtica liberalización del suelo:
– El primero es el de los terratenientes de suelo urbanizable, para los que la liberalización supondría la inmediata pérdida de valor de sus activos.
– El segundo, la clase política, que sufriría, por un lado, una importante reducción de su poder, una reducción del valor de los suelos públicos que gestionan y, por otro, una merma muy relevante en sus ingresos, no solo los lícitos, como los tributos que debemos pagar (IBI, Plusvalías, etc..) sino probablemente los ilícitos.
– El tercero serían las entidades financieras, que al haber concedido hipotecas sobre inmuebles “sobrevalorados”, al bajar el precio del suelo y eventualmente el de las viviendas, verían reducir el valor de las garantías reales de esos préstamos hipotecarios.
El hecho de que colectivos con tanto poder como los políticos y la banca no estén interesados en que el precio de las viviendas baje, explica en gran medida que no progresen las leyes que promueven la liberalización del suelo, y consecuentemente la inmensa mayoría de los ciudadanos nos vemos perjudicados por ello.
Lo más curioso del caso es que probablemente sea la liberalización del suelo el mejor camino para hacer realidad el mandato constitucional: “…regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación” (Art. 47 CE), ya que ha quedado más que demostrado que la sistemática intervención arbitraria del Estado en el mercado del suelo sólo ha hecho crecer los problemas que nuestra Carta Magna pretende hacer desaparecer.
Recordemos que las sucesivas Leyes del Suelo que hemos vivido, incluida la actual, consisten en esencia en expropiar a los dueños de un terreno el derecho a edificar y trasladarlo a los poderes públicos.
El suelo en España es en su inmensa mayoría no edificable como hemos visto al principio de este artículo y por tanto los efectos de devolver el derecho a edificar a sus propietarios serían un enorme abaratamiento del suelo y subsiguientemente de la vivienda, si atendemos a la lógica aplastante de la ley de la oferta y la demanda.
4. ¿Cómo compara nuestra legislación con la de otros países de nuestro entorno?
Si comparamos nuestra Ley del Suelo con las de otras economías de nuestro entorno como la Alemana, en la que su Constitución defiende explícitamente el derecho de un propietario a construir en su terreno siempre que no exista una norma explícita en contra. Justo lo contrario de lo que ocurre en España, donde la Ley del Suelo le retira este derecho.
En Gran Bretaña la legislación sobre este tema, es exactamente igual que la alemana, por no hablar de EEUU, que es incluso más liberal, lo que implica que las facilidades para construir son mucho mayores en estos países.
En este sentido hemos visto algunos atisbos de volver a promover la liberalización del suelo en España en las declaraciones del Partido Popular en las que promete una ley para suavizar las restricciones a la edificación en zonas rurales con el fin de combatir la despoblación si llega a gobernar, al mismo tiempo que el presidente andaluz, Juan Manuel Moreno, anunció el silencio administrativo positivo en los trámites parciales urbanísticos en Andalucía.
5. Un tema de difícil solución:
Ahora que conocemos nuestro pasado y nuestro presente en lo que se refiere al desarrollo urbanístico, la conclusión es que bien por la vía de las propias leyes del suelo o bien por la vía que la Constitución y las sucesivas sentencias que el Tribunal Constitucional ha emitido en favor de las Comunidades Autónomas, el protagonismo de las Administraciones Públicas es excesivo, estrangulando el mercado, dificultando y encareciendo una materia prima que es muy abundante en nuestro país, con el único objetivo de perpetuar su poder en un asunto que es vital para los ciudadanos, ya que supone la inversión de su vida y el destino principal de su ahorro y de su endeudamiento.
En este caso se cumple que unos pocos poderosos como las administraciones, los políticos y la banca se benefician de una legislación que perjudica a los ciudadanos, al encarecer artificialmente el precio de un bien básico como es nuestro suelo, enormemente abundante en España.
El problema es que aquéllos que pueden cambiar esta situación, los políticos, serían los primeros perjudicados por ello, en beneficio de los ciudadanos. Esto explica por qué no ha cambiado nada en tantas décadas.
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