En este artículo hablamos de todos los gastos que tienes que tener en cuenta cuando compras una vivienda y cuál es su impacto en el precio final que pagas.
Todos tenemos en mente que el precio total que pagamos por una vivienda es bastante superior al precio que acordamos con el comprador, pero ¿sabemos exactamente cuáles son todos esos costes que encarecen de manera sustancial la que normalmente supone la inversión de nuestras vidas?
Los expertos suelen recomendar contar con fondos adicionales equivalentes al 9-13% del precio de la vivienda para hacer frente a todos los costes adicionales que conlleva. Estos costes los constituyen la tasación, el registro de la propiedad, el notario y los impuestos correspondientes (básicamente el IVA y el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales)).
En el caso de los impuestos, el importe de los mismos dependerá de si se trata de una casa de nueva construcción o de segunda mano. Además los importes varían según la Comunidad Autónoma en la que compremos el inmueble.
Detallamos en qué consiste cada uno de estos gastos y cuál es su precio aproximado en 2023:
¿Qué nos cobra el Notario? Los honorarios de los notarios están regulados por el Estado y todos cobran lo mismo por idénticos conceptos. En el caso del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, los precios suelen oscilar entre 600 y 875 euros, dependiendo del precio del inmueble.
¿Qué nos cobra el Registro de la Propiedad? El Registro de la Propiedad es el encargado de inscribir las escrituras de compraventa que hemos firmado ante el notario. De nuevo, los honorarios están fijados por normativa y dependen directamente del precio del inmueble, aunque suelen oscilar entre 450 y 700 euros.
¿Qué impuestos tenemos que pagar? El importe dependerá del precio de la casa y de si es nueva o de segunda mano. En cuanto a los gastos e impuestos en la compra de una vivienda nueva, el impuesto más importante es el IVA, que asciende al 10%, salvo en Canarias donde el IGC es del 6.5%. Si se tratara de una vivienda pública el IVA puede ser del 4%, pero varía en función de la comunidad autónoma y el tipo de vivienda social de que se trate.
Además del IVA tenemos que pagar un segundo impuesto: el de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Este impuesto lo paga el comprador y dependerá de cada comunidad autónoma, variando desde el cero en el País Vasco hasta el 1.5% que es el que predomina en el mayor número de comunidades.
Sin embargo, para las viviendas usadas el tributo más importante es el Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales (ITP). En este caso, la cuantía depende del porcentaje que se aplica sobre el precio escriturado y de la comunidad autónoma en la que se encuentre la casa, aunque por regla general se aplica un tipo de entre el 6% y el 10%. No obstante, para VPO, familias numerosas y jóvenes suelen existir tipos reducidos.
¿Es necesario contratar una gestoría?
La gestoría es un gasto opcional. Se puede contratar para tramitar la liquidación de los impuestos y realizar otros papeleos. No existen tarifas concretas, y suelen contratarse solo cuando compramos la casa usando hipoteca. Su coste suele rondar los 300 euros.
¿Qué gastos tenemos que añadir a los anteriores si contratamos una hipoteca para financiar la compra de la vivienda?
Si vas a contratar una hipoteca, tienes que tener en cuenta los siguientes gastos:
La tasación de la casa
Si el comprador va a pedir una hipoteca, deberá contratar a una tasadora para que valore la propiedad y el banco sepa qué porcentaje de financiación te puede conceder. De forma general, las entidades están prestando una cantidad equivalente al 80% del precio de compra o del valor de tasación, para primera residencia. En 2023, el coste de la tasación se situó en el rango entre 250 y 600 euros, dependiendo de la entidad que realice la tasación, el tipo de inmueble y su valoración.
Debemos tener en cuenta que la tasación tiene una vigencia de 6 meses desde la fecha de emisión.
Con la entrada en vigor de la nueva ley de Crédito Inmobiliario en junio de 2019, el resto de gastos correspondientes a la hipoteca son asumidos por el banco: la notaría, el registro y el AJD.
Comisión de apertura
Esta comisión puede alcanzar hasta el 2% del capital prestado, según lo pactado con la entidad financiera. Esta cantidad se deduce directamente del importe inicial que se entrega al hipotecado. Sin embargo, hay muchos bancos que no aplican esta comisión.
IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados)
Este impuesto se paga siempre que se suscribe un documento notarial que posteriormente deba inscribirse en el registro de la propiedad. Este coste debe ser asumido por los bancos desde la entrada en vigor del decreto ley que así lo regula desde 2018.
Notaría
Los gastos de notario se originan por el otorgamiento de la escritura pública del préstamo hipotecario. Igualmente, este gasto lo asume el banco desde junio 2019.
El Registro de la Propiedad
Es necesario inscribir en el registro de la propiedad las escrituras del préstamo hipotecario que hemos firmado ante el notario. De nuevo, los honorarios están fijados por normativa y son asumidos por el banco desde junio 2019.
La gestoría
El banco que nos concede la hipoteca es quien selecciona una gestoría para que realice la labor administrativa y todos los trámites correspondientes. Igualmente este gasto es asumido por la entidad desde junio 2019.
La gestoría debe devolver al hipotecado el dinero sobrante y entregarle las facturas y las escrituras tras abonar los gastos de notaría y registro que no asuma su entidad financiera. Recordamos de nuevo que el AJD correspondiente al préstamo hipotecario lo paga el banco.
Como decíamos al principio, después de sumar todos estos gastos al precio que nos pide el vendedor, el coste total de comprar una vivienda es significativamente superior. Esta circunstancia la tenemos que tener muy en cuenta si compramos una vivienda, especialmente si es sobre plano y nuestra intención es venderla al poco de que nos la entreguen.
Esta es solo nuestra opinión desde Barua. Como siempre decimos, Barua es tu Comunidad, y te invitamos a que compartas tu opinión en el apartado “Deja tu comentario” al final de esta página o en el Foro correspondiente en la sección de Foros.
